1. Warum die steuerliche Prüfung vor dem Kauf so wichtig ist
- Die Steuerbelastung entscheidet oft darüber, ob eine Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist.
- Fehler in der Strukturierung lassen sich nachträglich meist nur schwer oder gar nicht
- Viele Risiken (z.B. Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Ertragsteuer) erkennt man erst bei genauer Analyse des Objekts, der Mietverhältnisse und der geplanten Nutzung.
Wer nur auf Kaufpreis, Lage und Rendite schaut, aber die Steuern ausblendet, kauft im Zweifel eine Immobilie, die „auf dem Papier“ gut aussieht, in der Realität aber durch Steuern aufgefressen wird.
2. Was vor dem Immobilienkauf steuerlich geprüft werden sollte
Unsere Steuerexperten nehmen vor dem Erwerb insbesondere folgende Punkte in den Blick:
- Grunderwerbsteuer
- Höhe der Steuer
Möglichkeiten einer Strukturierung (Share Deal / Asset Deal)
Prüfung, ob grunderwerbsteuerliche Besonderheiten vorliegen
- Einkommensteuer / Körperschaftsteuer
- Wie werden Mieten und spätere Veräußerungsgewinne besteuert?
- Halte- und Spekulationsfristen, Abschreibung, Gestaltungsspielräume
- Gewerbesteuer
- Entsteht gewerbliche Prägung oder gewerblicher Grundstückshandel?
- Gefahr, dass aus Vermögensverwaltung plötzlich Gewerbe wird
- Umsatzsteuer
- Option zur Steuerpflicht, Vorsteuerabzug, umsatzsteuerliche Behandlung der Mieten
- „Option zur Steuerpflicht“ bei Gewerbeeinheiten, Risiken von Alt-Umsatzsteuer beim Erwerb
- Abschreibung (AfA)
- Aufteilung in Gebäude- und Bodenwert
- Nutzungsdauer, Abschreibungssätze, Auswirkungen auf den Cashflow
- Investitionen, Sanierungen, Modernisierungen
- Sofortabzug oder Aktivierung?
- Risiko „anschaffungsnahe Herstellungskosten“
- Gestaltung der Eigentümerstruktur
- Erwerb im Privatvermögen, über eine Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft
- Steuerliche Vor- und Nachteile, Haftungs- und Nachfolgeaspekte
Ziel ist immer, dass Sie vor der Unterschrift wissen, welche steuerlichen Belastungen auf Sie zukommen und wie sich diese möglichst vorteilhaft gestalten lassen.
3. Was unsere Steuerexperten konkret für Sie tun
Unsere Tätigkeit im steuerlichen Bereich rund um den Immobilienkauf umfasst insbesondere:
- Steuerliche Due-Diligence
- Analyse der vorhandenen Unterlagen (Mietverträge, BWA, Jahresabschlüsse, Steuerbescheide, Nebenkostenabrechnungen)
- Prüfung früherer Umstrukturierungen, Abschreibungen und steuerlicher Besonderheiten des Objekts
- Prüfung der optimalen Erwerbsstruktur
- Vergleich: privater Erwerb vs. Erwerb über Gesellschaft (z.B. GmbH, GmbH & Co. KG)
- Gestaltungsempfehlungen zur Minimierung der laufenden Steuerbelastung und der Steuer bei späterem Verkauf
- Berechnung von Steuerbelastungen und Szenarien
- Prognose der steuerlichen Auswirkungen auf Cashflow und Rendite
- Vergleich unterschiedlicher Modelle (z.B. Finanzierungshöhe, Tilgung, Umbau-/Sanierungskonzepte)
- Umsatzsteuerliche Einordnung des Objekts
- Prüfung, ob eine umsatzsteuerfreie oder umsatzsteuerpflichtige Vermietung sinnvoll ist
- Analyse von Vorsteuerpotenzialen und -risiken
- Begleitung bei Vertragsverhandlungen
- Steuerliche Formulierungen im Kaufvertrag
- Abstimmung mit Notar, Finanzierer, ggf. Verkäufern und Mitgesellschaftern
So erhalten Sie eine klare, belastbare Entscheidungsgrundlage, ob Sie die Immobilie in dieser Form erwerben sollten – und wie Sie sie steuerlich optimal strukturieren.
4. Immobilienprojekte, Projektentwicklung und Bestandsaufbau
Unsere steuerliche Beratung richtet sich sowohl an Käufer von Bestandsobjekten als auch an Investoren in Projektentwicklungen oder den systematischen Bestandsaufbau:
- Prüfung, ob bei häufiger An- und Verkäufe der gewerbliche Grundstückshandel droht
- Steuerliche Begleitung bei Aufteilung in Wohnungseigentum, Umnutzung, Erweiterung
- Optimierung der Abschreibung und Gestaltung von Investitionszeitpunkten
- Vorausschauende Planung der Exit-Strategie (späterer Verkauf, Haltefristen, Nachfolge)
5. Fazit: Steuerliche Prüfung ist ein zentraler Baustein des Immobilienkaufs
Wer eine Immobilie kauft, entscheidet immer auch über seine zukünftige steuerliche Belastung.
Eine frühzeitige, umfassende steuerliche Prüfung und Gestaltung ist daher kein Zusatz, sondern ein wesentlicher Bestandteil einer professionellen Immobilienstrategie.
Wenn Sie den Erwerb einer Immobilie planen oder ein konkretes Objekt im Blick haben, sollten wir die steuerlichen Auswirkungen gemeinsam prüfen – bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Unsere Steuerexperten im Bereich Immobilien stehen Ihnen dafür mit klaren Analysen und praxistauglichen Gestaltungsvorschlägen zur Verfügung.
Die steuerliche Expertise wird von der MS Wittig GmbH Steuerberatung Wirtschaftsprüfung zur Verfügung gestellt. Eine mit uns verbundenen Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei mit Sitz in Hamburg und Bremen.
