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Maklerrecht und Doppeltätigkeit: Klarstellung durch den BGH

BGH, Urteil vom 25.10.2023 – VIII ZR 324/21
Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Doppeltätigkeit von Maklern nach § 656c BGB beleuchtet wesentliche Fragen zur Offenlegungspflicht, Provisionsansprüchen und den Rechten von Maklerkunden. Es klärt, welche Informations- und Nachweispflichten ein Makler bei der Doppelbeauftragung zu erfüllen hat und welche rechtlichen Ansprüche sich hieraus ergeben können.

Der Sachverhalt

Die Klägerin, ein Maklerunternehmen, vermittelte den Kauf einer Doppelhaushälfte für 1,28 Millionen Euro. Sie schloss mit der Verkäuferseite im Juli 2020 einen Maklervertrag, der eine Provision von 3,57 % vorsah. Im Februar 2021 wurde ein weiterer Maklervertrag mit dem Käufer abgeschlossen, der dieselbe Provisionshöhe regelte. Beide Verträge erlaubten die Doppeltätigkeit. Nach erfolgreicher Vermittlung stellte die Klägerin dem Käufer eine Rechnung über 45.696 Euro aus, die dieser jedoch nicht bezahlte.

Der Käufer forderte von der Maklerin eine Offenlegung des Maklervertrags mit der Verkäuferseite, um sicherzustellen, dass die Vorgaben des § 656c BGB eingehalten wurden.

Die Klägerin lehnte den Anspruch ab und gab lediglich allgemeine Auskünfte.

Die Vorinstanzen entschieden unterschiedlich: Während das Landgericht die Zahlungspflicht des Käufers Klage abwies, verpflichtete das Berufungsgericht den Käufer zur Zahlung.

Das Urteil

Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und stellte klar: Der Käufer ist nicht zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, solange der Makler ihm den Vertrag mit der Verkäuferseite nicht offenlegt. Das Gericht betonte folgende Punkte:

1. Zulässigkeit der Doppelbeauftragung:
   Der Makler darf nach § 656c BGB sowohl mit Käufer als auch Verkäufer jeweils eine hälftige Provision vereinbaren. Eine solche sukzessive Beauftragung verstößt nicht gegen den Halbteilungsgrundsatz, wenn die Provisionshöhen gleich sind.
2. Offenlegungspflichten des Maklers:
   Der Makler ist verpflichtet, gemäß § 242 BGB über die Konditionen beider Verträge Auskunft zu geben. Darüber hinaus hat der Kunde gemäß § 810 BGB Anspruch auf Vorlage des Vertrags mit der anderen Partei, um sicherzustellen, dass die Voraussetzungen des § 656c BGB eingehalten wurden.

1. Zurückbehaltungsrecht des Kunden:
   Der Kunde kann die Zahlung der Provision verweigern, solange der Makler seiner Vorlagepflicht nicht nachkommt. Dieses Zurückbehaltungsrecht führt zur Abweisung der Zahlungsklage als derzeit unbegründet.

Hinweise für die Praxis

Für Makler, die nach § 656c BGB für beide Seiten tätig werden, sind Transparenz und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben entscheidend:

• Vertragliche Gestaltung: Es ist sicherzustellen, dass die Provisionsvereinbarungen mit beiden Parteien identisch sind, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
• Offenlegungspflicht: Makler sollten bereit sein, dem Kunden relevante Vertragsunterlagen vorzulegen, um die Rechtmäßigkeit ihrer Forderungen nachzuweisen.
• Rechtsansprüche der Kunden: Kunden sollten sich ihrer Rechte bewusst sein und bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Provisionsforderung die Offenlegung der Verträge verlangen.

Das Urteil stärkt die Rechte von Verbrauchern und setzt Maßstäbe für die praktische Umsetzung der Doppeltätigkeit von Maklern. Unternehmen, die im Immobilienbereich tätig sind, sollten ihre Vertragsgestaltung und internen Prozesse daraufhin überprüfen, um Konflikte und rechtliche Risiken zu minimieren.