Wenn es um Immobilien und Kapital geht, sind wir die richtige Kanzlei. Egal ob Sie Kapital anlegen und deshalb eine sichere Kapitalanlage in Immobilien suchen oder ob Sie bestmöglich verkaufen wollen: Wir kennen den Markt, auch aus eigener Perspektive. Wir sorgen dafür, dass Sie richtige Entscheidungen treffen können!
Immobilien sind eine der beliebtesten Formen der Kapitalanlage, die jedoch ohne adäquate rechtliche Unterstützung viel zu riskant ist. Und der Gewinn von Kapitalanlagen in Immobilien zeigt sich erst beim richtigen Verkauf.
Sie können sich jetzt 20 Bücher über Kapitalanlagen und Immobilien kaufen und lesen und dann hoffen, dass Sie die richtige wirtschaftliche Entscheidung bei ihrer Kapitalanlagenentscheidung treffen.
Oder Sie können uns beauftragen.
Wir, vor allem die Anwälte Ole Wittig als Leiter des wirtschaftlichen Immobilienrechts und Max Wittig, sind seit Jahren im Immobiliengeschäft tätig. Wir kennen (wohl) alle Herausforderungen bei der Kapitalanlage mit Immobilien.
Wir meinen, dass die Klärung und Sortierung obiger Fragen zwingend mit einem Profi erfolgen sollten. Trotzdem, für die Leser unten Ihnen einige Gedanken zu den obigen Punkten
Es beginnt bei der Entscheidung, ob überhaupt eine Kapitalanlage in Immobilien für den jeweiligen Mandanten/Anleger sinnvoll ist oder nicht. Woher wissen Sie, dass Sie, Ihr Vermögen, Ihre Einkünfte, Ihre Familie, Ihre erbrechtliche Situation geeignet für einen Immobilienerwerb sind? Und wenn ja, in welcher Größenordnung? Und wenn Sie es noch nicht sind, aber sein wollen: wie schaffen Sie den Sprung dorthin?
Wenn klar ist, dass Sie geeignet sind, um in Immobilien zu investieren und die Entscheidung gefallen ist, jetzt zu investieren, ist die Herausforderung, die richtige Immobilie zu finden. Welchem Makler kann vertraut werden, wie wird über die Maklercourtage verhandelt, wie viel ist üblich, wie wird der Maklervertrag abgeschlossen und welcher Makler kann überhaupt das richtige Objekt finden und anbieten? Oder wird selbstständig gesucht und wenn ja, wo und wie?
Wird dann – aus Sicht des Maklers - das richtige Objekt angeboten ist noch lange nicht klar, ob es wirklich das richtige Objekt für Sie ist. Dazu brauchen Sie Unterstützung durch einen Anwalt, der nicht daran verdient, dass Sie die Immobilie kaufen oder nicht kaufen. Anwälte wie wir sind ihr unabhängiger Berater, die ausschließlich in Ihrem Interesse beraten und nicht im eigenen Interesse, um eine Maklercourtage oder eine Erfolgsgebühr zu verdienen.
Wenn sie selbst nicht die Erfahrung im Erwerb von Immobilien haben müssen Sie unabhängige Berater beauftragen, Sie zu unterstützen, um nicht im Zweifel bei einer falschen Entscheidung Ihr komplettes Kapital zu verlieren.
Vor jedem Kauf ist immer zwingend im Vorfeld zu prüfen, ob die Wohnungen und Gewerbeflächen im Objekt so auch tatsächlich genehmigt worden sind.
In den Fällen, wo wir bei Kaufverträgen involviert waren, haben wir häufig festgestellt, dass als Wohnung ausgebaute Dachgeschosse oder als Wohnung ausgebaute Keller nicht als Wohnraum genehmigt waren. Balkone waren nicht genehmigt und Brandschutzvorschriften nicht eingehalten. Wohnungen waren nur als Büros genehmigt.
Wer solche Objekte erwirbt hat mit enormen Kosten zu rechnen, die die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts infrage stellt und zur Insolvenz der Investoren, Ihrer Insolvenz, führen kann.
Das Immobiliengeschäft ist erbarmungslos und Banken sind erbarmungslos.
Im Vorfeld sind die alten (alle) Schadensfälle im Objekt zu prüfen.
Ist das Haus nämlich löchrig wie ein Schweizer Käse, ist die Komplettsanierung aller Wasserleitungen extrem teuer und ärgerlich. Leitungswasserschäden zerstören den Versicherungsschutz, denn die Versicherungsprämie steigt oder die Kündigung des Versicherungsvertrages droht. Das Vertrauen der Mieter in das Objekt schwindet, der Auszug der Mieter folgt und Leerstand ist die Folge.
Prüfen, was an Schäden in den letzten Jahren vom Versicherer reguliert (und auch nicht reguliert) wurde, ist Pflichtprogramm vor dem Kauf der Immobilie.
Die Mieter sind zu überprüfen, ob sie bereits insolvent oder solvent sind.
Die Miete ist häufig entscheidend für den Kaufpreis. Daher: Prüfen!
Bei Gewerbemietflächen ist zudem zu überprüfen,
Es ist wie beim Kauf eines kleinen Unternehmens: Die Hausaufgaben müssen erledigt werden.
Kürzlich in Hamburg haben wir die Erfahrung gemacht, dass Mieter einen höheren Mietpreis je Quadratmeter zu zahlen bereit waren - aber nur deshalb, weil die ersten 6 Monate mietfrei waren (bei einem 5 Jahres Mietvertrag). Das führt zu einem insgesamt sehr viel niedrigeren Quadratmeter-Mietpreis auf die Dauer von 5 Jahren und suggeriert einem Käufer einen höheren Quadratmeter Mietpreis, was in der Regel zu einem höheren Kaufpreis führt.
All diese Tricks kennen wir. Das können wir beim Verkauf von Immobilien nutzen, nutzen wir natürlich aber auch beim Einkauf von Immobilien für unsere Mandanten, in dem wir kritisch hinterfragen und prüfen.
Wenn das richtige Objekt gefunden wurde, dann müssen Sie es nur noch erwerben.
Wer führt die Verhandlungen? Haben Sie Lust aufs Verhandeln? Haben Sie Erfahrung im Verhandeln? Merken Sie die Schmerzgrenze des Gegenübers beim Verhandeln? Was ist „drin“? Und wer bemisst den richtigen Wert?
Wir verhandeln fast jeden Tag. Wir finden es wäre eine gute Idee, jemanden zu fragen, der viel verhandelt, wie das geht. Oder denjenigen gleich mit der Verhandlung zu beauftragen.
Der Makler versucht, Sie als Käufer im Preis hochzutreiben und gleichzeitig versucht der gleiche Makler beim Verkäufer, den Kaufpreis herunterzuverhandeln. Ihnen sagt er, das Objekt ist supergünstig, damit Sie kaufen und dem Verkäufer sagt er gleichzeitig, das Objekt ist viel zu teuer, um den Preis zu drücken.
Erst in dem Moment, wo die Preise sich decken, wird gekauft/verkauft. Erst dann verdient der Makler sein Geld. Dem Makler ist es egal, ob der eine zu teuer kauft oder der andere zu billig verkauft – Hauptsache, es wird verkauft!
Das wird doch Ihren Interessen nicht gerecht. Sie brauchen einen, der für Sie verhandelt, und zwar mindestens den Preis, den das Objekt Wert ist und nicht den Preis, den Sie maximal bereit sind zu zahlen.
Es geht je nach Objekt um hunderttausende Euro. Bei jeder Arbeitnehmerkündigung bezahlen Sie mehr für Ihren Anwalt zum Aushandeln einer hohen Abfindung als beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Ist das vernünftig?
Eine nicht optimale Finanzierung zerstört jede gute Immobilieninvestition.
Ist das richtige Objekt zum richtigen Preis gefunden muss die Finanzierung perfekt abgestimmt sein.
Sie brauchen die richtige Bank. Sie brauchen die richtigen Kreditverträge. Sie müssen, um einen guten Kreditvertrag zu bekommen, Auskunft erteilen und Hausaufgaben erledigen, die die meisten Anleger überfordern.
Gerade dann, wenn Sie das 2., 3. oder 5. Objekt erwerben, wird es schwierig, die finanziellen Verhältnisse so gegenüber der Bank darzustellen, dass die Angaben korrekt sind. Wenn Sie dann noch selbständig sind, wird’s richtig kompliziert. Es sind viele Informationen: Tilgungspläne, Zinsbelastungen, Mieterlisten, Einkünfte usw. usw.
Sind die Angaben gegenüber der Bank nicht 100% richtig riskieren Sie einen Widerruf oder die Anfechtung der Kreditzusage und ihr komplettes Vermögen, einschließlich der Immobilien, steht auf dem Spiel.
Deshalb ist es unendlich wertvoll, Profis (wir sind Fachanwälte auch für Bank- und Kapitalmarktrecht, Leiter des Dezernats ist Marc Mumm damit zu beauftragen, richtige Angaben gegenüber der Bank zu tätigen, um einen guten Kreditvertrag zu bekommen.
Wir kennen Finanzierungsexperten und helfen, den Weg durch den Finanzdschungel zu finden. Und im Fall eines Problems stehen Ihnen unsere spezialisierten Anwälte zur Verfügung.
Wer die Steuern beim Kauf oder Verkauf von Immobilien nicht berücksichtigt, braucht sich später nicht zu beschweren. Durch die uns gesellschaftsrechtlich verbundene Steuerberaterkanzlei, geführt von dem Geschäftsführer und Rechtsanwalt Max Wittig (Kanzleigründer von Wittig Ünalp) sowie seinem Neffen, dem Wirtschaftsprüfer Lautaro Molina, stellen wir in der Beratung sicher, dass Steuern in ausreichendem Maße berücksichtigt werden und keine bösen Überraschungen erfolgen.
Wer Immobilien kauft sollte sicherstellen, dass mit dem Kauf der Immobilie auch ein ausreichender Versicherungsschutz besteht. Mit unseren Fachanwälten für Versicherungsrecht innerhalb unserer Kanzlei stellen wir sicher, dass keine Versicherungslücke unbewusst entsteht.
Wer eine unterversicherte oder gar nicht versicherte Immobilie erwirbt, steht im Schadensfall ohne (ausreichenden) Versicherungsschutz da. Das ganze Konzept der Kapitalanlage mit Immobilien steht dann auf der Kippe. Das gilt für die Vermieterhaftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung, Hausratversicherung, Mietausfallversicherung und natürlich Elementarschäden wie Überschwemmung, Schneedruck, Starkregen, unbenannte Gefahren usw. Auch der Ausschluss der Kürzung des Schadensbetrages wegen grober Fahrlässigkeit muss vorhanden sein (und ist es viel zu selten)
Wenn Sie jetzt überall bei den 9 Punkten einen Haken setzen können und die Immobilie tatsächlich erworben haben, dann brauchen Sie noch jemanden, der die Verwaltung der Immobilie für Sie übernimmt. Wenn Sie es nicht selbst machen wollen. Hier ein paar Aufgaben:
Nebenkostenabrechnungen, Weitervermietungen, Abnahme nach Auszug, Abnahme vor Einzug, Schönheitsreparaturüberwachung, Mietvertragsgestaltung, Wasser und Strom ablesen, Reparaturen, Kehrwochenplanung, Hausflur- und Treppenhausreinigungen, Müllabfuhr, Ungezieferbekämpfung, Ruhestörung, Hausordnung, Kautionsverwaltung, Mietzahlungsprüfung, Inkasso, Abmahnungen, Räumungsklagen, usw. usw.
Entweder Sie suchen sich einen Verwalter und hoffen, dass er Ihre Immobilie richtig verwaltet oder Sie überlassen auch die Suche eines Verwalters bzw. die Verwaltung selbst gleich uns.
Wenn Sie einen Verwalter haben, mit dem Sie nicht zufrieden sind, da nach Auszug eines Mieters z.B. die Renovierung/Sanierung der Wohnung zu lange dauert, zu teuer war, das Gebäude beschädigt hat und Brandschutzvorschriften nicht eingehalten wurden, dann sind wir auch da die richtigen Ansprechpartner.
Als Fachanwälte für Miet- und WEG Recht haben wir viel mit Immobilienverwaltungen zu tun, denn fast jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird durch ein Immobilienverwalter verwaltet. Streitigkeiten mit Verwaltern sind uns daher sehr geläufig. Aus Erfahrung kennen wir daher aber auch die guten Verwalter und können die Beauftragung überwachen.
Erst nach diesem letzten Punkt können Sie die Wertentwicklung Ihrer Immobilie abwarten und von den Erlösen zufrieden leben - oder weiter investieren.
Es gibt viele Ratgeber, die Kapitalanleger überzeugen wollen, ihr Kapital in Immobilien zu investieren. Es wird darüber gesprochen, auf was geachtet werden muss, wie man sich die beste Finanzierung schnappt und welche Immobilie die wohl perfekteste für einen selber ist.
Zum Verkauf von Immobilien gibt es dagegen sehr viel weniger Informationen. Dabei zeigt sich erst beim Verkauf der Immobilie, wie viel Gewinn tatsächlich durch die Immobilie realisiert werden kann.
Beim Verkauf von Immobilien muss ebenfalls auf die richtige Vertragsgestaltung geachtet werden, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Wie wird der richtige Wert beim Verkauf ermittelt, wie wird der richtige Verkaufspreis verhandelt und vieles mehr. Gerade auch beim Verkauf von Immobilien stehen wir als Berater und Verhandler zur Verfügung. Selbstverständlich in Zusammenarbeit mit dem beauftragten Makler, wenn denn ein solcher zum Verkauf beauftragt werden soll.
Ein Thema, das vor allen Dingen für Mandanten wichtig ist, die bereits mehrere Immobilien haben oder vorhaben, mehrere Immobilien zu erwerben ist das Thema der richtigen Gesellschaftsform.
Wie viele Personen wollen wie viele Immobilien zusammen erwerben? Sollen Immobilien im Firmenvermögen eines Wirtschaftsbetriebes stehen oder im Privatvermögen der/des Gesellschafters?
Soll die Immobilie an das eigene Wirtschaftsunternehmen vermietet werden?
Wie soll die Immobilie später verwaltet werden, wann soll sie wie verkauft werden? Optiert man zur Umsatzsteuer oder zur Umsatzsteuerbefreiung? Wie hoch werden die Umbau- und Sanierungskosten nach Erwerb sein? Wie sollen Anteile am Gesellschaftsvermögen veräußert werden? Soll aus dem Objekt Teileigentum entstehen und viele einzelne Eigentumswohnungen später verkauft werden? Wie geht die Teilung verschiedener Wohnungen, ist das finanziell reizvoll? Viele weitere Fragen sind zu klären, um die optimale Gesellschaftsform zu finden.
Unsere Fachanwälte auch für Handels und Gesellschaftsrecht stehen zusammen mit der uns verbundenen Steuerberatungs GmbH zur Verfügung, wenn es um die richtige Gesellschaftsform geht.
Ein weiterer Schwerpunkt unsere Beratung bei Immobilien liegt im Erbrecht.
Immobilienvermögen sind auf die Erben so zu übertragen, dass möglichst wenig Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Um das zu erreichen, braucht es rechtliche Beratung und steuerrechtliche Beratung. Beides bieten wir.
Daneben ist es natürlich wichtig, dass die Erben ohne Streit die Erbschaft antreten können. Immobilien müssten möglicherweise im Vorfeld geteilt werden, um eine gerechte Aufteilung zu erreichen.
Erben verschiedene Erbberechtigte bestimmte Immobilien gemeinsam sind Streitigkeiten nicht unwahrscheinlich: Der eine Erbe will sofort verkaufen und seinen Anteil ausbezahlt erhalten, der andere Erbe will auf alle Fälle die Immobilie behalten und der Dritte Erbe will die Immobilie nur so teuer verkaufen, dass kein Verkauf in Betracht kommt. Die Streitigkeiten können sich über Jahre hinziehen und anstatt, dass sich die Erben über die Erbschaft freuen wird sich bis aufs Blut gestritten. Das ist nicht im Sinne der Erblasser. Und diese Probleme können im Vorfeld erkannt, geklärt und umgesetzt werden.
Häufig treffen wir in der Beratung auch zukünftige Erblasser, die vollständig abbezahlte, sehr teure Immobilien selbst bewohnen aber gelichzeitig kein Kapital zur Verfügung haben, um ihren Lebensabend zu genießen. Wie kann man einen Teil des Immobilienwertes beleihen, verkaufen, vorab übertragen, um den Lebensabend noch genießen zu können und trotzdem noch eine stattliche Erbschaft zu hinterlassen?
Wer Fragen im Zusammenhang mit Erbrecht und Immobilien hat, ist in unserer Kanzlei bestens aufgehoben.
Wir rechnen nach dem von uns vereinbarten Stundensatz unsere Tätigkeit ab. Jede Stunde jedes Anwalts wird vergütet. Egal was Sie uns zu Immobilien fragen und welcher Anwalt tätig wird.
Vorteil: Uns ist es finanziell egal, ob es am Ende zu einem Kauf oder zu einem Verkauf kommt. Oder zu einem Streit oder einem Vergleich. Oder ob es lange dauert oder kurz. Wir bekommen je Stunde unser Honorar. Sie bestimmen, was Sie fragen, und wir antworten. Deshalb können wir offen und ehrlich beraten und Ihnen als Diskussionspartner mit unserer jahrelangen Erfahrung wertvolle Unterstützung bieten.
Sie kaufen sich Unabhängigkeit, Wissen und Erfahrung ein.
Wenn wir an Ihrer Seite stehen, können Sie sich immer sicher sein, dass wir alles tun, eine für Sie beste Entscheidung vorzubereiten und alles tun, um Ihre Entscheidungen umzusetzen.
Eine Kanzlei, die eine solche Dienstleistung bietet, haben wir bisher noch nicht kennengelernt.
Rufen Sie uns an, vereinbaren wir einen Termin und schauen uns an, wo wir ihr Geld bestmöglich investieren. Oder wo wir am besten Ihre Immobilie vermarkten.
Wir beraten auch bei Erbauseinandersetzungen, bei Zwangsvollstreckungen oder beim Kauf aus Insolvenzen. Wir kennen (wohl) alle Arten des Immobilienerwerbs und Verkaufs. Wir beraten auch über geschlossene und offenen Immobilienfonds.
Unsere Mandanten sind Immobilienprofis, die Unterstützung in der Abwicklung suchen.
Unsere Mandanten sind auch Immobilienanfänger, die ihre erste Immobilie oder Eigentumswohnung suchen.
Mandanten sind auch die (Mit-)Erben von Immobilienvermögen, die die Immobilien veräußern müssen, um das Erbe aufzuteilen oder verkaufen wollen, weil die Immobilien von ihnen nicht verwaltet werden können.
Mandanten sind Erben von Geldvermögen: Sie müssen sich um nichts kümmern, wir kümmern uns um alles und finden die richtige Immobilie zur Kapitalanlage.
Was alle Mandanten eint ist, dass es um eine bereits im Eigentum befindliche Immobilie geht oder um eine, die noch den Weg ins eigene Eigentum sucht.
Die Liste von Schwierigkeiten und Herausforderungen beginnend vom Suchen der Immobilie, über den Kauf, der Verwaltung bis hin zum Verkauf der Immobilie könnten wir Seitenlang weiterführen. Das nutzt Ihnen aber nichts.
Was Ihnen etwas nutzt, ist uns zu beauftragen, Sie bei Ihren Immobiliengeschäften zu unterstützen.
Ob es beim Kauf ist, bei der Finanzierung, bei der Überprüfung von Genehmigungen, der Verwaltung und zuletzt beim Verkauf, und bei all den weiteren Themen.
Rufen Sie uns an, schreiben Sie uns eine E-Mail, nutzen Sie unser Kontaktformular.
Wir helfen – sofort!