Investieren Mieter in ihre gemieteten Gewerbeimmobilien, steht ihr Geschäftsbetrieb im Mittelpunkt ihres Interesses. Um ihr Nutzungsrecht gegen unvorhergesehene und von ihnen nicht beeinflussbare Entzüge abzusichern, reicht der schuldrechtliche Mietvertrag allein oft nicht aus. Selbst eine mieterfreundliche Vertragsgestaltung vermag gesetzliche
(Sonder-)Kündigungsrechte nicht vollständig ausschließen. Deshalb verlangen verhandlungsstarke Mieter zunehmend zusätzliche Sicherheiten vom Vermieter, die über den Mietvertrag hinausgehen und Ihnen die notwendige rechtliche Absicherung zum nachhaltigen Betrieb ihres Geschäfts bieten.
Eine solche zusätzliche Sicherheit ist die sog. Mieterdienstbarkeit. Diese wird neben Ihrem Mietvertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen und sorgt dafür, dass Ihr Nutzungsrecht an der Gewerbeimmobilie dinglich abgesichert ist.
Die Mieterdienstbarkeit entfaltet ihre volle Wirkung insbesondere in der Zwangsversteigerung und der Insolvenz des Vermieters. Sobald ein neuer Eigentümer in der Zwangsversteigerung oder Insolvenzverwalter ein (Sonder-)Kündigungsrecht ausübt, greift Ihr Ersatznutzungsrecht. Dieses sichert Ihnen genau die gleichen Rechte wie Ihr ursprünglicher Mietvertrag. So bleiben Sie auch in nachteilig veränderten finanziellen Lagen Ihres Vermieters rechtlich abgesichert und Ihr Geschäft kann ungestört weiterlaufen.
Auch Mietverträge mit Festlaufzeit sind nicht zwangsläufig sicher vor vorzeitigen ordentlichen Kündigungen des Vermieters wegen Verstößen gegen das Schriftformerfordernis (§ 550 BGB). Ein Schriftformverstoß macht den Vertrag ordentlich kündbar. Vermieter kündigen oft in der Hoffnung auf eine Neuvermietung zu höheren Mieten oder besseren Konditionen. Die komplexe Rechtsprechung zu § 550 BGB birgt daher selbst bei langfristig vereinbarten Mietverträgen das Risiko vorzeitiger Kündigungen.
Hier kommt dann die Mieterdienstbarkeit ins Spiel: Sollte der Vermieter sich auf ein Schriftformverstoß berufen und den Mietvertrag vorzeitig kündigen, sichert die Mieterdienstbarkeit ein Ersatznutzungsrecht ab Beendigung des Mietvertrags.
Eine Mieterdienstbarkeit wirkt auch prophylaktisch. Neueigentümer aus der Zwangsversteigerung, Insolvenzverwalter und Vermieter zögern bei Kündigungen, wenn eine Mieterdienstbarkeit besteht.
Ist auch Ihr Mietvertrag vom Risiko einer vorzeitigen Kündigung wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis aus § 550 BGB betroffen? Kontaktieren Sie uns jetzt, um sicherzustellen, dass Ihr Geschäft bestens abgesichert ist!
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