Ein Unternehmer hat miese Mieträume sehr günstig gemietet.
Im Gegenzug für die sehr günstige Miete hat er sich verpflichtet, die Räume aufwändig zu sanieren: aktuelle Netzwerkverkabelung, neue Isolierung, Wände einreißen und neue Wände einziehen, spachteln und malern, neue schall- und hitzeisolierende Fenster, Klimaanlage, elektrische Rollos, Einbruchmeldeanlage, Küche usw. € 1.000.000,- Investition: alles vom Feinsten.
Mietlaufzeit dafür 10 Jahre plus einseitige Optionsrecht des Mieters auf weitere 10 Jahre Mietdauer bei gleicher (Index-) Miete, so dass sich die Investition an diesem Standort am Ende auf 20 Jahre gesehen mehr als lohnt.
Denn wenn er früher gekündigt werden könnte, wären die Investition wertlos. Und er kann sich nicht auf den Mietvertrag verlassen, er gibt eben nicht die Sicherheit, die er sich wünscht.
Die Immobilie kann zwangsversteigert (wegen Insolvenz des Vermieters) werden – der neue Vermieter will den „schlechten“ Mietvertrag loswerden. Er kündigt kurzerhand den Mietvertrag. Oder noch schlimmer: Der Mietvertrag hatte einen Formfehler, und der Vermieter nutzt das, um vorzeitig zu kündigen und die Fläche teurer weiterzuvermieten. Alles Geld, das investiert wurde, wäre verloren.
Welche Möglichkeiten gibt es, die Investition abzusichern? Es gibt die Mieterdienstbarkeit (die kaum ein Mieter kennt)!
Genau für solche Fälle gibt es die Mieterdienstbarkeit – ein spezielles Recht, das zusätzlich zum Mietvertrag im Grundbuch eingetragen wird.
Das Besondere: Eine Mieterdienstbarkeit schützt nicht nur auf dem Papier, sondern ganz real. Sie ist – im Unterschied zum "normalen" Mietvertrag – dinglich abgesichert, das heißt: Sie bleibt auch dann bestehen, wenn das Gebäude verkauft, versteigert oder der Vermieter insolvent wird. (man kann es mit einem „Wohnrecht“ vergleichen für Menschen, die ihr Haus vor dem eigenen Tod der nächste Generation übergeben wollen, aber noch lebenslang darin wohnen dürfen).
Mit anderen Worten:Ist eine Mieterdienstbarkeit eingetragen, kann selbst ein neuer Eigentümer den Mieter nicht so einfach „vor die Tür setzen“. Die Rechte und die Nutzung der Räume für Ihr Gewerbe bleiben sicher – egal, wem das Haus gehört.
In der Praxis passieren immer wieder Fehler: Ein Detail im Vertrag fehlt, etwas wurde mündlich verabredet oder nicht korrekt protokolliert – der sogenannte Schriftformverstoß (§ 550 BGB). Plötzlich ist der eigentlich langfristige Vertrag "ganz normal" kündbar und der (böse) Vermieter kann frühzeitig beenden, oft um teurer neu zu vermieten. Mit einer Mieterdienstbarkeit umgehen Sie dieses Risiko: Selbst bei einem Formfehler bleibt Ihr Nutzungsrecht bestehen.
Gerät der Vermieter in finanzielle Probleme, steht Ihr Geschäft auf dem Spiel. Der neue Eigentümer nach einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz darf häufig kündigen – und Sie verlieren Ihre Geschäftsgrundlage. Die Mieterdienstbarkeit sorgt aber dafür, dass Sie bleiben dürfen, weil Ihr Recht grundbuchlich gesichert ist.
Auch im sonst mieterfreundlichen Kündigungsschutz gibt es Lücken für Gewerbemieter: Sonderkündigungsrechte des Eigentümers können selten ganz ausgeschlossen werden. Die Mieterdienstbarkeit schützt hier zusätzlich.
Eine stärkere Verhandlungsposition gegenüber Vermietern und Käufern: Mit eingetragener Mieterdienstbarkeit haben Sie einen Vorteil bei schwierigen Konstellationen, zum Beispiel bei Verhandlungen mit Investoren oder neuen Eigentümern. Sie können verlangen, weiter im Objekt zu bleiben oder sich auszahlen zu lassen. Hier können Sie verhandeln. Ohne Mieterdienstbarkeit müssen Sie einfach gehen.
Schutz auch bei Fehlern im Vertrag: Selbst Fehler, die zur Kündbarkeit des Vertrags führen könnten, gefährden Ihr Recht am Objekt nicht.
Prophylaktische Wirkung: Viele Vermieter oder Erwerber überlegen es sich zweimal, einen Mieter mit Mieterdienstbarkeit kündigen zu wollen – es wird unattraktiver und riskanter für sie.
Eindeutige Position im Insolvenz- oder Versteigerungsfall: Im Gegensatz zum reinen Mietvertrag kann die Mieterdienstbarkeit im Grundbuch nicht ignoriert werden – sie ist für potentielle Investoren, Käufer und Banken sofort sichtbar.
Achtung: Absolute Narrenfreiheit gibt es auch mit der Mieterdienstbarkeit nicht! Verstößt der Mieter z. B. grob gegen seine Pflichten – zahlt die Miete dauerhaft nicht, kann in Extremfällen auch das Dienstbarkeitsrecht entfallen. Denn das Grundbuchrecht schützt nur das vorgesehene Nutzungsrecht, nicht aber vor einer berechtigten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstand. In vielen Konstellationen – insbesondere bei gravierenden Vertragsverletzungen wie Zahlungsverzug – kann der Vermieter auch gegen den Schutz der Mieterdienstbarkeit kündigen. Die Rechtsprechung lässt hier oft keinen absoluten Vorrang der Dienstbarkeit vor dem berechtigten Interesse des Eigentümers zu, die Räume wieder nutzen zu können.
Wichtig: Wer wegen berechtigten Gegenforderungen die Miete nicht zahlt, muss darauf achten, dass das Gesetz und der Vertrag die Aufrechnung ausdrücklich zulassen und der Rückstand nicht zu hoch wird.
Ein Mietvertrag allein reicht für Gewerberaummieter nicht aus, um sich langfristig abzusichern. Mit einer Mieterdienstbarkeit sind Sie auf der sicheren Seite – besonders, wenn Sie große Summen investieren oder langfristig planen!
Bevor Sie also in Ihr Geschäft investieren oder einen Standort langfristig sichern möchten, lassen Sie sich zur Eintragung einer Mieterdienstbarkeit vom Fachanwalt beraten. Sie kann Ihnen viele Jahre Ärger und Vermögensverluste ersparen.
Ergänzender Nachtrag:
Die Mieterdienstbarkeit schützt vor der Kündigung und Räumung und damit Verlust des konkreten Standorts.
Nur finanzieller Schutz der Investition wäre auch möglich über einer vertragliche Regelung zum finanziellen Ausgleich bei vorzeitiger Kündigung des Eigentümers/Vermieters mit damit einhergehender, der Insolvenzmasse vorgehenden Bankbürgschaft des Vermieters.
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